СМО- Строительные Машины Обзорпредставляет: |
|
|||
Американский строительный рынокНезависимый прогноз на 2006 год с разъяснениями |
||||
|
Обзор посвящен вопросам касающимся ипотечной ссуды, инвестиций в недвижимость, аренды строительного оборудования и многом другим. |
||||
Американский строительный рынокНезависимый прогноз на 2006 год с разъяснениями |
||||
Часть 2 Реальность. |
||||||||||||||||||||||||||||||
Цены на надвижимость. Теория "пузыря" - реальность или паника? |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Быстрый рост цен на недвижимость за 2004 - 2005 годы создал впечатление, что цены на недвижимость раздуты подобно пузырю и готовы лопнуть. |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рис.9 Рисунок из журнала Business Week (риелтор недоумевает, какой пузырь видят покупатели), иллюстрация к статье в ноябрьском номере журнала The Real Estate, и еще, иллюстрация к результатам опроса общестаенного мнения предпринятого в ноябре www.thinkglink.com . По результатам опроса более 60% американцев верят в риелтовский ценовой "пузырь". |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Забавной, за неимением лучшего слова, оказалась реакция риэлторов но поводу "пузыря". При практическом отсутсвии публикаций о "пузыре", в ноябре -декабре статьи опубликованные риелторами "в ответ" переполняют прессу. Журнал The Real Estate опубликовал статью с руководителями ведущих риэлторских компаний по этому поводу. Общее мнение, что "пузырь" изобретен новоиспеченными риэлторами (дешевыми конкурентами). "Лопнувший пузырь" - кизис на рынке недвижимости - может возникнуть при наличии двух условий одновременно. Во-первых, как мы уже говорили, возврат ипотечной ссуды должен стать невыносимым для средней семьи. Во-вторых, цены на дома и другую недвижимость должны понижатся быстрее темпа возврата ипотеки. |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Рис.10 На графике рост цен на дома в штатах Нью-Йорк, Калифорния, Флорида и Техас. Цены в Нью-Йорке и Калифорнии и в правду растут подобно надуваемому "пузырю", особенно если знать, что в отдельных районах Калифорнии таких, как Санта Барбара, Беверли Хилс, Ла Лола и Санта Моника средние цены домов достигли уровня $1,603,000 - $1,875,000 |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Таблица.1 Сравнение средей месячной выплаты ипотеки со средним доходом семьи. |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Как видно их таблицы 1, в некоторых штатах цены на дома превышают покупательную способность средней семьи. Но не надо торопится с выводом о том, что беспечные средние семьи в этих штатах нахватаются ипотек, которые не смогут выплачивать. Прежде всего, банк не даст большую ссуду, если семья не сможет предъявить банку достаточного дохода. Существует даже "показатель доступности" дома, основанный на сопоставлении требуемого дохода для получения ссуды и реалного дохода заемщика. Национальная Ассоциация Риэлторов считает квалифицируемый банком доход так, чтобы месячеый возврат ипотеки не превышал 75% семейного дохода, а также, предполагается, что 20% стоимости дома предоплатчены. Даже пользуясь медианными (более высокими, чем средними) данными ассоциация вынужденна признать, что "показатель доступности" домов в западных районах США сушественно снизился, упав ниже 100 до 79,7. Можно сказать, что средние дома в западных районах стали недоступными для среднего покупателя. Да и по всей стране, 2005 года средний "показатель доступности" дома опустился с 135 в первом квартале до 116 в четвертом квартале. И всеже, 116 больше 100, а это значит, что, в среднем по Америке, средняя семья, хоть и с большим трудом, но все еще может взять ипотеку и купить дом. Известный экономист Джереми Сигал в своей недавней статье (19 декабря), которую он вежливо называл "Недвижимость - карточный домик?" (всетаки не "пузырь"), проанализировал ситуацию, рассматривая дом, как долгосрочную инвестицию. Понастоящему настораживающим фактом является то, что непроданые на сегодня дома в денежном выражении сотавляют $500 миллиардов долларов, что на 33% выше, чем в прошлом году . Что это - начало дефляции (перепроизводства)? По мнению экономиста, надежным футдаментом домостоения все еще является благоприятная налоговая политика, исключающая ипотечные выплаты из налогооблагаемого дохода (при условии, что ипотека взята под дом, в котором плательщик проживает). Так, что выигрыш в налогах в комбинации с сеюмоментным низким уровенем безработицы и ростом доходов населения поддержат спрос на недвижимость какое-то время. Возврвщаясь к дискуссии о "лопающемся пузыре", излюбленным аргументом риэлторов по поводу невозможности резкого падения цен на недвижимость является плавность изменений цен в прошлом. Это правда. Для изменений в экономике необходимо, что бы повторяющиеся местные тенденции накопились и стали тенденциями национального рынка. Американский $18-и триллионный рынок недвижимости обладает изрядной инерцией. Требуется время, чтобы изменения на этом рынке произошли, как тут говорится, от берега до берега. "Пузырь" пока не лопнул - количество домов, идущих на продажу с молотка под "прекращение договора залога", в четвертом квартале 2005 года гораздо ниже уровня 1992 -1996 годов. Да и в 2006 году "пузырь" не лопнет. Даже если повышение ссудного процента осложнит финансовое положение некоторых семей, эти семьи все еще будут иметь опцию продать дом без критических потерь, так как, с точки зрения спроса, спад цен на рынке недвижимости не предвидится. CMO-Construction Machinery Overview AVdovŠ2005 |
||||||||||||||||||||||||||||||
|
Предыдущая глава Ипотека - риск потерять все. Следующая глава Что им стоит дом построить.В начало статьи Оглавление |
American Construction 2006Independent Forecast of CMO- Construction Machinery Overview |
||||
|
The forecast is targeting the Ukrainian public, that could be interested to know what construction market depend on under conditions of free market economy. Such well developed in North America institutions as mortgage, investment, real estate, equipment rental services are new for most of the Ukrainian public. Ukraine just have been recognized as a market economy by Europe (EU-Ukraine Summit, Kiev, 1 December 2005). Further progress in democratization of the Ukrainian economy makes "mortgage", "investment", and "real estate" a permanent part of peoples lives. The purpose of this forecast is to overview the American construction market illustrating how mortgage, investment, real estate, and equipment rental services work for American people. |
||||
Construction Ukraine - News |
|
|
|
|
